2026년 1월 둘째 주(1월 5~12일) 부동산 시장은 생활숙박시설(생숙) 규제 특례 시행으로 수익형 부동산의 숨통이 일부 트이는 동시에, 수도권 집값 강세와 지방 미분양 적체가 맞물리며 지역·입지별 양극화가 더 선명해졌다. 여론조사에서도 부동산 정책에 대한 부정 평가가 과반을 넘기며 시장 체감과 정책 간 온도차가 재확인됐다.
가장 직접적인 변화는 생숙 규제 완화다. 국토교통부는 규제샌드박스 실증사업을 통해 그간 ‘숙박업 신고 요건’에 막혀 있던 소규모 생숙 소유자에게 한시적으로 합법 운영 경로를 열었다. 현행 공중위생관리법상 숙박업 신고는 단독건물이거나 건물 일부를 대상으로 할 경우 객실 수 30실 이상이 원칙이어서, 1실 등 소규모 보유자는 미신고 영업으로 처벌 위험을 안고 운영해왔다는 지적이 컸다.
이번 특례는 온라인 플랫폼 기반 예약·운영을 전제로 1객실(소규모 객실) 단위도 신고가 가능하도록 한 것이 핵심이다. 접객대 설치 의무 역시 신원확인·출입관리·민원·비상대응 등 기능을 충족하는 대체 시스템을 갖추면 한시 면제된다.
현장에서는 “수익은 나는데 합법 운영이 막혀 매물만 쌓이던 물건들이 일부 숨통이 트일 수 있다”는 반응이 나온다. 특히 단기 체류 수요가 있는 지역의 소규모 생숙을 중심으로 문의가 재개될 가능성이 거론된다. 다만 특례 대상 범위와 운영 조건은 관계부처 협의를 거쳐 확정되는 만큼, 플랫폼 계약 구조와 책임 주체, 위생·안전 점검 방식 등 세부 기준이 시장 확산의 관건이 될 전망이다.
정책에 대한 민심은 여전히 냉랭하다. 전국지표조사(NBS) 1월 2주차 조사에서 주택·부동산 정책은 부정 평가 51%, 긍정 평가 36%로 나타났다. 현장 중개업소들 사이에서도 “규제 완화 신호가 일부 나오더라도 공급 체감은 낮고, 가격은 입지 좋은 곳만 움직인다”는 인식이 반복되고 있다는 설명이 많다.
수도권과 지방의 격차는 수치로도 확인된다. 지난해 아파트값 상승률 상위권으로 서울 송파구와 경기 과천시가 20% 이상 상승한 반면, 지방은 미분양 주택이 5만2259호로 오히려 늘었고, 준공 후 미분양(악성)도 2만9166호에 달했다. 같은 ‘부동산 시장’으로 묶기 어려울 만큼 지역별 수급·가격 흐름이 갈라지고 있다는 뜻이다.
중개 현장에서는 이 같은 양극화를 ‘전국 단위’가 아닌 ‘동네 단위’로 읽는 경향이 뚜렷하다. 같은 수도권 안에서도 역세권 여부, 신축·구축, 학군과 생활 인프라에 따라 거래 강도와 매수 대기 수요가 크게 달라진다는 것이다. 지방 역시 핵심 도심과 외곽, 산업·인구 유입 여부에 따라 미분양 체감이 다르게 나타나 ‘한 지역=한 시장’으로 보기 어렵다는 분석이 나온다.
시장 참가자들이 주목하는 포인트는 두 가지다. 첫째, 생숙 규제 특례가 실제 거래와 운영 정상화로 이어지려면 적용 범위와 감독 체계가 명확해야 한다. 둘째, 수도권 가격 강세와 지방 미분양 적체가 동시에 진행되는 ‘수급 미스매치’가 이어질 경우, 대출·세제·공급 메시지와 무관하게 양극화가 구조화될 수 있다는 우려다. 업계에서는 “2026년 시장은 거시 지표보다 입지·상품 경쟁력에 따라 성과가 갈리는 흐름이 더 강해질 것”이라는 전망이 나온다.
한지윤 기자 센타부동산홈페이지
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