내년부터 부동산 거래와 정비사업 전반에 걸쳐 제도 변화가 본격화된다. 정부는 주택 거래의 투명성을 높이기 위해 자금출처 검증과 신고 절차를 강화하는 한편, 노후 주거지 정비 활성화를 위해 일부 규제는 완화할 방침이다. 부동산 시장의 과열을 차단하면서도 공급 여건을 개선하겠다는 이중 전략으로 해석된다.
우선 주택 거래 단계에서 자금 흐름을 보다 엄격하게 확인하는 제도가 시행된다. 내년 초부터 주택 매매계약 신고 시 공인중개사는 계약서뿐 아니라 계약금 입금 증빙자료를 함께 제출해야 한다. 단순 신고 중심이던 기존 제도에서 벗어나 실제 거래 이행 여부까지 확인하겠다는 취지다. 허위 계약이나 가격 띄우기 등 시장 왜곡 행위를 사전에 차단하기 위한 조치로 풀이된다.
자금조달계획서 작성 기준도 한층 촘촘해진다. 편법 증여나 허위 대출을 통한 자금 조달을 막기 위해 대출 출처 기재 방식이 구체화된다. 대출 유형뿐 아니라 금융기관 명칭을 직접 기재하도록 하고, 자기자금 항목 역시 세부적으로 구분해 작성해야 한다. 임대보증금은 취득 주택과 취득 외 주택으로 나눠 표시하도록 기준이 정비된다.
이 같은 변화에 대해 수원대 부동산학전공 노승철 교수는 “자금조달계획서 개편과 증빙 강화는 단기적인 규제 강화로 보일 수 있지만, 중장기적으로는 실수요자 중심의 거래 질서를 확립하기 위한 장치”라며 “불투명한 자금 흐름이 줄어들 경우 시장 변동성도 완화될 가능성이 있다”고 설명했다.
제출 의무 적용 범위도 확대된다. 그동안 투기과열지구 내 거래에 주로 적용되던 기준이 앞으로는 토지거래허가구역 내 주택 거래에도 동일하게 적용된다. 해당 지역에서 주택을 매입할 경우 자금조달계획서와 관련 증빙 서류 제출이 의무화된다. 지역에 관계없이 거래 투명성을 확보하겠다는 정책 방향이 보다 분명해진 셈이다.
반면 정비사업 분야에서는 규제 완화 기조가 이어진다. 재개발·재건축 추진이 어려웠던 노후·저층 주거지를 중심으로 소규모 정비사업의 사업 여건이 개선될 전망이다. 내년 2월부터 일정 규모 이하 주거지역의 정비사업 요건이 완화돼 사업 추진 문턱이 낮아진다.
자율주택정비, 가로주택정비, 소규모 재건축, 일부 재개발 사업 등이 대상이다. 대규모 개발이 아닌 생활권 단위의 정비를 통해 주거 환경을 개선하려는 취지다. 사업성 부족으로 장기간 정체됐던 지역의 정비 논의가 재개될 가능성도 거론된다.
노 교수는 이에 대해 “정비사업 규제 완화는 공급 확대 효과뿐 아니라 노후 주거지의 주거 질 개선이라는 측면에서도 의미가 있다”며 “다만 지역별 여건 차이가 큰 만큼 일률적 기대보다는 개별 사업성 검토가 필요하다”고 분석했다.
이처럼 내년부터 시행되는 부동산 제도 변화는 거래 관리 강화와 정비사업 활성화라는 상반된 정책 방향이 동시에 작동하는 구조다. 실수요자 보호와 시장 질서 확립을 위한 관리 강화와 함께, 주거 환경 개선을 위한 규제 완화가 병행된다는 점이 특징이다.
부동산 거래를 앞두고 있는 수요자라면 자금조달계획서 작성 기준과 증빙 서류 제출 요건을 사전에 점검할 필요가 있다. 정비사업 대상 지역 역시 제도 변화에 따른 사업 추진 가능성을 면밀히 살펴보는 것이 중요하다.
2026년 부동산 제도 개편은 규제와 완화가 병행되는 구조다. 강화된 거래 관리와 완화된 정비사업 제도를 정확히 이해하는 것이 향후 부동산 시장 대응의 핵심이 될 전망이다.
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