전세 사기 피해가 잇따르면서 임차인들의 불안이 커지고 있지만, 기본적인 확인 절차만 지켜도 상당수 피해를 예방할 수 있다는 것이 전문가들의 공통된 견해다. 국토교통부가 제시한 ‘3·3·3 법칙’은 계약 전·중·후 단계에서 반드시 점검해야 할 핵심 사항을 정리한 기준으로, 중개 현장에서도 실효성이 높다는 평가를 받고 있다.
전세 계약의 출발점은 시세 확인이다.
실거래가 공개시스템과 안심전세 앱을 통해 최근 최소 3개월 이상의 거래 흐름을 확인하는 것이 중요하다. 동일 단지라도 층수, 향, 리모델링 여부에 따라 가격 차이가 크기 때문에 유사 조건 매물과의 비교가 필요하다. 전세가율이 매매가 대비 80%를 넘는 경우에는 재무 구조를 면밀히 점검해야 하며, 90%를 초과하면 위험 신호로 받아들여야 한다는 것이 중개업계의 일반적인 판단이다.
계약 단계에서는 등기사항증명서 확인이 핵심이다. 등기부등본 갑구에는 소유권과 압류·가압류 여부가, 을구에는 근저당권과 전세권 등 선순위 권리가 기재된다. 선순위 채권 금액의 합이 주택 시세 대비 과도하게 높을 경우, 경매 시 보증금을 회수하지 못할 가능성이 커진다. 특히 신축 주택이나 신탁등기 물건은 구조가 복잡해 임차인 권리가 제한될 수 있어 전문가 검토가 필요하다.
등기부에 나타나지 않는 위험 요인도 있다. 주민센터에서 발급받을 수 있는 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 현황을 통해 기존 세입자 여부를 확인해야 한다. 또한 국세·지방세 체납 여부도 중요하다. 세금 체납이 많은 주택은 압류와 경매로 이어질 가능성이 높기 때문이다.
건축물대장 확인도 필수 절차다. 세움터를 통해 위법건축물 여부와 실제 건물 현황을 확인해야 하며, 불법 증축이나 용도 변경이 있는 주택은 전세보증보험 가입이 제한되고, 향후 철거 명령 등의 위험이 있다. 빌라와 다가구 주택에서 특히 주의가 요구되는 부분이다.
전세보증보험 가입 가능 여부는 해당 주택의 위험도를 가늠하는 지표로 활용된다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등 보증기관에서 사전 상담을 통해 가입 가능 여부를 확인하는 것이 바람직하다. 보증보험 가입이 불가능한 주택은 구조적 리스크가 존재할 가능성이 높다.
중개사무소 검증도 간과해서는 안 된다. 공인중개사 자격증과 개설등록증, 공제증서 비치 여부를 확인하고, 정상 등록 여부는 브이월드에서 조회할 수 있다. 무등록 또는 자격 정지 상태의 중개사를 통한 계약은 분쟁 발생 시 피해 구제가 어렵다.
계약서 작성 시에는 법무부가 제공하는 주택임대차표준계약서 사용이 권장된다. 표준계약서에는 임차인 보호를 위한 필수 조항이 포함돼 있으며, 특약 사항은 반드시 내용을 이해한 뒤 서명해야 한다. 이해되지 않는 조항은 계약 전 명확한 설명을 요구하는 것이 필요하다.
전문가들은 전세 계약을 서두르기보다 점검 절차를 철저히 지키는 것이 무엇보다 중요하다고 강조한다. 계약 전 시세·권리·건축물 확인, 심화 단계의 선순위 채권·보증보험·중개사 검증, 계약 시 표준계약서·특약·최종 점검이라는 ‘3·3·3 법칙’만 지켜도 전세 사기 위험은 크게 낮출 수 있다는 설명이다.
전세는 단순한 주거 계약이 아니라 목돈을 맡기는 금융 거래에 가깝다. 꼼꼼한 확인과 절차 준수가 임차인의 재산을 지키는 가장 확실한 방어 수단으로 작용하고 있다.
전남 순천 나라공인중개사 하혜경 기자 061-721-1112 hes1108.naver.com
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