정부가 올해 수차례 부동산 대책을 내놨지만 서울과 수도권 집값은 뚜렷한 안정 신호를 보이지 않고 있다. 규제지역 확대와 거래 억제책에도 불구하고 매물은 줄고 가격은 오르는 흐름이 이어지면서 정책 효과에 대한 의문이 커지고 있다.
6·27, 9·7, 10·15 부동산 대책이 잇따라 발표됐지만 시장 반응은 제한적이었다. 서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶이면서 거래량은 감소했지만, 가격 조정으로 이어지지는 않았다. KB부동산에 따르면 서울 아파트값은 45주 연속 상승세를 이어갔으며, 10·15 대책 이후 상승폭이 다소 둔화됐을 뿐 하락 전환은 나타나지 않았다.
이 같은 상황에서 이재명 대통령이 “서울과 수도권 집값과 관련해 대책이 없다”고 공개적으로 언급한 발언은 시장에 적지 않은 파장을 남겼다. 지난 12월 5일 충남에서 열린 타운홀미팅에서 나온 이 발언은, 그간의 규제 중심 정책이 집값을 억제하는 데 한계가 있음을 사실상 인정한 것으로 해석된다.
시장 전망도 낙관적이지 않다. 대한건설정책연구원이 발표한 ‘2026년 건설·주택 경기 전망’에 따르면 내년 수도권 주택 매매가격은 올해보다 2~3% 추가 상승할 가능성이 높은 것으로 분석됐다. 수도권 주택 착공 물량 감소와 3기 신도시 개발 지연, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크 등 공급 차질 요인이 누적되며 수급 불균형이 구조화되고 있다는 평가다.
정책의 무게중심은 점차 세제로 이동하는 분위기다. 정부는 10·15 대책에서 세제 개편 가능성을 언급한 바 있으며, 내년 지방선거 이후 보유세를 포함한 세제 조정 논의가 본격화될 수 있다는 관측이 나온다. 고가 1주택자와 다주택자를 중심으로 보유세 부담을 높이는 방안이 유력하게 거론된다.
양도소득세 중과 유예 조치도 주요 변수다. 현재 다주택자 양도세 중과 유예는 내년 5월 9일 종료될 예정으로, 종료 시점이 다가올수록 매물 출회 가능성이 커질 수 있다. 반면 유예가 연장될 경우 거래 위축이 장기화될 수 있다는 우려도 제기된다.
공시가격 현실화율은 내년도에도 69%로 동결되지만, 올해 집값 상승분이 반영되면서 강남권 고가 아파트를 중심으로 보유세 부담이 30~40%가량 증가할 것으로 예상된다. 이에 따라 정부가 별도의 세제 개편 없이도 일정 수준의 세수 확보가 가능하다는 점에서, 보유세 강화의 시기와 강도는 신중하게 조율될 가능성이 크다.
전문가들은 보유세 인상만으로 단기적인 집값 안정을 기대하기는 어렵다고 지적한다. 당장 입주 가능한 주택 공급이 부족한 상황에서, 공급 확대를 위한 인허가·사업 추진 속도를 높이는 것이 우선이라는 분석이다. 아울러 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 거래세 부담을 완화하는 정책 조합이 필요하다는 의견도 나온다.
한 부동산 전문가는 “보유세 부담은 커지는데 양도세가 높아 거래를 포기하는 구조가 지속되면 시장 내 유통 물량은 더욱 줄어들 수밖에 없다”며 “보유세 강화와 거래세 완화를 병행하는 정교한 정책 설계가 필요하다”고 말했다.
시장에서는 정책의 강도보다 예측 가능성과 일관성이 중요하다는 목소리도 커지고 있다. 단기간에 반복되는 대책 발표가 오히려 불확실성을 키우고, 매도·매수 결정을 늦추는 요인으로 작용하고 있다는 지적이다.
2026년까지의 부동산 시장 흐름은 단일 정책 수단으로 좌우되기 어렵다. 공급 확대, 세제 조정, 규제 완화, 그리고 정책에 대한 신뢰 회복이 맞물릴 때 비로소 시장 안정의 실마리를 찾을 수 있을 것으로 보인다.
한지윤기자
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