정부가 세 번째 부동산 안정 대책을 내놓았지만, 시장 불안은 여전하다. 집값 상승세가 이어지자 고위 당국자들이 종합부동산세를 포함한 보유세 인상 가능성을 공개적으로 언급했고, 이에 따라 임대시장 전반에 긴장감이 확산되고 있다.
전문가들은 이러한 세금 인상이 ‘조세 전가’로 이어질 수 있다고 우려한다. 조세 전가란 세금을 납부하는 주체(납세자)와 실제로 그 부담을 지는 사람(담세자)이 달라지는 현상을 말한다. 즉, 보유세를 부담하는 집주인이 결국 세금만큼의 금액을 전세금이나 월세 인상 형태로 임차인에게 넘길 가능성이 높다는 것이다.
최근 금융당국이 대출 규제를 강화하면서 전세 자금 조달이 어려워지고, 시장의 전세 물량은 눈에 띄게 감소하고 있다. 이런 가운데 월세 비중이 빠르게 늘고 있어, ‘전세의 월세화’ 현상이 가속화되고 있다.
여기에 보유세 인상까지 더해질 경우, 서민과 청년층의 주거비 부담은 더욱 커질 것으로 보인다. 수원대학교 부동산학전공 노승철 교수는 “보유세 인상이 불가피하다고 하더라도, 그 부담이 임차인에게 전가되는 구조를 최소화하는 보완책이 필요하다”며 “공시가격이 10% 오르면 전세 가격이 약 1~1.3% 오르는 것으로 분석되는데, 이는 세 부담이 직접적으로 시장 가격에 반영된다는 의미다”고 설명한다.
또한 노 교수는 “현재처럼 대출 규제가 강하고 전세 공급이 줄어드는 상황에서는 세금 인상이 월세 상승으로 연결될 가능성이 높다”며, “정부가 조세정책을 시행할 때 임대차 시장의 파급 효과를 세밀하게 시뮬레이션해야 한다”고 덧붙였다.
시장 전문가들 역시 보유세 인상이 단기적으로는 세수 확보 효과를 거둘 수 있으나, 중장기적으로는 임대료 인상과 서민 주거불안을 초래할 수 있다고 지적한다.
특히 중산층 이하 가구의 경우, 월세로 전환되는 과정에서 현금 유동성 부담이 커져 실질 소득이 감소할 가능성도 제기된다. 정부는 세제 개편과 함께 임대시장 안정을 위한 공공임대 확대, 청년·신혼부부 전월세 대출 지원 강화 등 후속 대책을 추진하겠다고 밝혔다.
그러나 시장에서는 “세부담이 커진 상황에서 단기적으로 임대료 상승을 막기는 어렵다”는 현실적 평가가 우세하다. 결국 이번 보유세 인상 논의는 부동산 시장의 건전성 확보와 서민 주거비 부담 완화라는 두 과제를 동시에 해결해야 하는 복합적 과제로 떠올랐다.
전문가들은 조세정책과 임대차 보호제도의 정교한 연계를 통해, ‘세금은 올리되, 부담은 줄이는 정책 설계’가 필요하다고 입을 모은다.
보유세 인상은 부동산 시장 안정화라는 명분을 갖지만, 실질적으로는 임대료 상승을 유발할 수 있다. 수원대 노승철 교수의 분석처럼 세금 부담이 전세·월세 가격으로 전가되는 구조가 뚜렷해지는 만큼, 정부는 세제 개편과 주거비 완화 대책을 함께 추진해야 한다.
세금 개혁이 ‘서민 부담 완화’로 이어지려면 임대차 시장의 구조적 조정이 필수적이다.
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