국무총리 소속 '부동산 감독 추진단'이 공식 출범한다. 정부가 '집값 띄우기'와 허위 신고 등 부동산 시장의 고질적인 불법행위를 뿌리 뽑겠다는 강력한 의지를 표명한 상징적인 사건이다. 국토교통부가 이상 거래를 조사하고 수사 의뢰한 것은 긍정적인 신호이다. 그러나 이 단속과 감독의 노력이 일회성에 그치지 않고, 시장의 신뢰를 근본적으로 회복하기 위해서는 앞으로 출범할 '부동산 감독기구'의 설계가 매우 중요하다.
부동산 시장, 본질은 '국민 펀딩' 기반의 금융 시장
우리는 부동산을 '실물 자산'으로 인식하지만, 본질을 들여다보면 부동산 시장은 국민들의 자금과 금융기관의 대출을 재원으로 움직이는 금융상품 시장과 다를 바 없다. 특히 선분양제도 하에서는 건설사, 시행사 등 공급자들이 국민들이 미리 낸 돈(선분양대금)을 일종의 '펀딩' 받아 사업을 진행하고 막대한 수익을 거둔다. 국민들은 부동산을 통해 자산을 형성하려는 기대를 품고 자금을 투자한다.
이처럼 부동산 시장이 금융 시장과 본질적으로 동일한 특성을 지님에도 불구하고, 그동안 금융기관을 감독하는 금융감독원(금감원)과 같은 독립적이고 강력한 감독 시스템이 부동산 시장에는 부재했다. 이는 곧 부동산 시장의 공급 주체들이 규제 사각지대에서 불법 행위를 저지를 수 있는 구조적 배경이 되어 왔다.
수요자 단속을 넘어, 공급자-금융 시스템을 감독하라
정부가 현재 주력하는 '집값 띄우기' 등 수요자 측의 투기 행위 단속은 물론 필요하다. 하지만 부동산 시장의 불건전성은 그보다 더 깊은 곳, 즉 공급자 측의 도덕적 해이와 불법행위에서 비롯된다. 수요자가 불법을 저지르는 배경에는 '부동산 불패 신화'에 기대어 손해를 회복하려는 심리가 깔려 있는데, 이 신화를 조장하고 이익을 취하는 주체가 바로 공급자들이다.
* 분양 시장의 무법 지대: 허위·과장 광고, 선분양대금의 목적 외 전용(유용), 그리고 분양 사기 발생 시 신탁사와 중도금 대출 금융기관이 책임을 회피하는 행태는 다인건설 사태나 전세사기와 같은 대규모 피해를 낳았다. 이는 결국 소비자에게 막대한 가계부채를 전가하고 국가 경제의 부담으로 이어진다.
* 시세 조작의 배후: 언론사의 유착이나 연예인 등에게 특혜성 할인 분양을 제공하여 시세를 조작하는 행위 역시 공급자 측의 이익 극대화를 위한 행위이며, 이는 시장의 투명성을 심각하게 훼손한다.
금감원 모델'을 통해 독립성과 권한을 확보해야
따라서, 새로 출범할 부동산 감독기구는 현재의 수요자 중심 단속을 넘어, 건설사, 시행사, PF 대주단, 신탁사 등 부동산 시장의 모든 참여 주체의 불법행위를 전방위적으로 감독할 수 있는 시스템을 갖춰야 한다. 이는 단순히 국토부 산하 조직에 수사권을 부여하는 수준을 넘어, 자본 시장의 금감원처럼 인적, 물적, 제도적 시스템이 완벽히 구비된 독립적인 감독 권한을 확보해야만 가능하다. 수사 권한뿐 아니라 강력한 감독 및 제재 권한을 통해 분양 시장의 불공정 행위를 즉각적으로 규제하고 소비자 피해를 신속히 구제할 수 있어야 한다.
부동산 감독기구의 성공은 '무관용 원칙'을 실현하는 데 달려있다. 그 원칙은 수요자와 공급자 모두에게 균형 있게 적용될 때 비로소 건전한 부동산 거래 질서를 확립하고 국민의 주거 안정에 기여할 수 있을 것이다. 정부가 이번 추진단 출범을 시작으로, 신뢰를 회복하는 강력한 '제2의 금융감독원'을 만드는 결단을 보여주기를 기대한다.
필자: 박휘영 변호사 (법무법인 휘명 대표변호사)
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