서울 아파트 경매시장이 다시 뜨거워지고 있다. 정부가 서울 전역과 경기 주요 지역을 토지거래허가구역으로 확대 지정하면서, 규제를 피한 합법적인 투자 통로로 ‘경매시장’이 빠르게 부상하고 있다.
국토교통부는 20일부터 서울 25개 구 전역과 성남 분당, 과천, 하남 등 12개 지역을 포함해 토지거래허가구역으로 묶었다. 이번 지정은 내년 12월 31일까지 효력이 유지되며, 허가 없이 갭투자를 진행할 경우 불법으로 간주된다. 즉, 전세를 끼고 매수하는 거래는 사실상 불가능해진다. 그러나 예외가 있다. 바로 법원 경매다.
부동산거래신고법 제14조는 ‘민사집행법에 따른 경매는 토지거래허가 대상에서 제외한다’고 규정하고 있다. 이로 인해 경매로 취득한 부동산은 구청의 거래 허가를 받을 필요가 없고, 실거주 의무에서도 자유롭다.
이 조항이 최근 서울 경매시장의 열기를 키우는 핵심 요인으로 작용하고 있다. 일반 매매시장에서 실거주 요건이 강화되면서 투자 수요가 빠져나가자, 법적 제약이 적은 경매시장으로 자금이 몰리고 있는 것이다.
지난달 기준 서울 아파트 낙찰률과 낙찰가율은 모두 3년 만에 최고치를 기록했다. 특히 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 평균 90%에 육박하며, 일부 인기 지역에서는 100%를 넘는 사례도 나타나고 있다.
전문가들은 이를 ‘규제의 역설’로 해석한다. 정부의 과열 억제책이 오히려 경매시장이라는 새로운 통로를 만들어 내며, 투자 수요를 자극하고 있다는 것이다. 이 같은 현상은 단기적인 풍선효과로 그치지 않고, 일정 기간 지속될 가능성이 높다는 분석도 나온다.
수원대학교 부동산학전공 노승철 교수는 “토지거래허가제의 강화로 일반 매매시장은 위축됐지만, 경매는 허가와 실거주 의무에서 제외되는 예외 조항 덕분에 새로운 투자 창구로 부상하고 있다”며 “다만, 경매는 권리관계가 복잡하고 법적 리스크가 따르기 때문에 철저한 분석 없이 진입하는 것은 위험하다”고 설명한다.
노 교수는 이어 “경매는 부동산 시장의 한 축으로 자리잡을 수 있지만, 단기 차익 목적보다는 중장기적 관점에서 접근해야 한다”며 “정부의 규제가 완화되지 않는 한 이러한 현상은 한동안 지속될 것”이라고 덧붙였다.
실제 경매시장에서는 실수요자뿐 아니라 법인과 투자 전문 컨소시엄의 참여도 늘고 있다. 경매물건 조회 수가 급등하고 입찰 경쟁률도 상승하면서, 일부 지역에서는 10대 1이 넘는 입찰 경쟁이 벌어지고 있다. 하지만 모든 투자자가 웃을 수 있는 것은 아니다. 낙찰 후 명도 문제, 세입자 분쟁, 권리하자 등의 리스크가 상존한다.
또한 부동산 시장의 변동성 확대와 금리 인상 흐름 속에서 경매물건의 실제 수익률이 예상보다 낮아질 가능성도 있다. 결국 경매시장으로의 쏠림은 ‘규제의 풍선효과’라는 시장의 본능적인 반응이다.
토허구역 지정으로 갭투자가 봉쇄되자, 법적으로 허용된 경로로 자금이 이동하는 것이다. 이 과정에서 낙찰가율이 급등하고, 경매가 새로운 부동산 거래 방식으로 자리잡아가고 있다.
전문가들은 정부가 단기 규제 효과에만 집중하기보다, 이러한 시장 흐름을 면밀히 모니터링해야 한다고 조언한다. 경매시장 역시 부동산 생태계의 일부이기 때문이다.
토지거래허가제는 시장 안정을 목표로 하지만, 그 이면에는 경매라는 예외 통로가 존재한다. 규제를 피한 합법적 투자 방식으로 경매가 재조명되면서, 부동산 시장은 또 한 번의 구조적 변화를 맞이하고 있다. 투자자는 단기 이익보다 법적 안정성과 리스크 관리를 우선시해야 한다는 점을 잊지 말아야 한다.
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