정부 정책 변화와 도시정비 사업: 규제 강화가 가져올 파장 분석
지난 10월 15일, 정부가 발표한 새로운 부동산 정책이 주택 시장의 핵심 공급 동력인 재건축 및 재개발 프로젝트의 추진력을 크게 약화시킬 수 있다는 우려가 확산되고 있습니다. 서울의 신규 주택 대부분을 책임지는 도시 정비 사업이 위축될 경우, 주택 수급 불균형 심화는 피할 수 없는 현실로 다가올 것입니다.
이번 대책은 서울 전역과 경기 지역 12곳을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정하며 도시정비 사업에 대한 규제를 대폭 강화했습니다.
서울 주택 공급의 미래, 재건축·재개발 위축이 초래할 시장 불균형
새로운 지침에 따라 재건축 사업은 조합설립인가 이후, 재개발 사업은 관리처분인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 예외적인 경우(5년 거주 및 10년 보유 요건 충족, 상속, 이혼에 따른 재산 분할, 해외 이주 등)를 제외하고는 새 아파트를 분양받기 어렵게 되어, 사실상 거래가 중단되는 효과를 가져옵니다.
이로 인해 사업 추진에 반대하는 조합원들의 탈퇴 기회가 봉쇄되어 내부 갈등이 심화될 수 있으며, 초기 단계의 단지들은 거래 제한을 피하기 위해 사업 속도를 늦출 가능성이 있습니다. 현재 서울에서만 약 214개 구역, 약 15만 9천 가구에 달하는 재건축·재개발 단지가 이 새로운 규제의 영향을 받게 됩니다.
또한, 재건축 조합원에게 새로운 아파트 공급을 1주택으로 제한한 조치 역시 상당한 파급력을 가질 것으로 보입니다. 다주택을 보유한 조합원은 단 한 채만 분양받을 수 있으며, 나머지는 현금 청산을 면할 수 없게 됩니다. 여기에 지난 6월 27일 발표된 대출 규제 강화 조치까지 더해지면서, 조합의 이주비 및 운영자금 조달이 어려워지고, 개별 조합원의 분담금 부담은 더욱 커지는 상황입니다. 오세훈 서울시장 또한 "도시 정비 사업에 부정적인 영향을 미칠 요소들이 곳곳에 있어 우려된다"고 견해를 표명했습니다.
주택 시장의 방향성은 공급에 의해 결정되지만, 서울은 신규 주택 건설을 위한 가용 택지가 거의 없는 실정입니다. 서울 아파트 중 약 30%가 준공 30년을 초과한 노후 단지임에도 불구하고, 정비 사업의 착공률은 14%에 불과합니다. 기존의 초과이익환수제와 같은 규제에 더해 이번 대책까지 새로운 제약으로 작용한다면, 재건축·재개발 사업은 실질적으로 멈춰 설 수도 있습니다.
지속 가능한 주택 정책을 위한 제언: 심층적인 점검과 보완의 필요성
시장은 지난 9월 7일의 공공 주도 공급 정책에 실망감을 드러냈고, 이후 주택 가격은 다시 상승세로 전환된 바 있습니다. 이러한 상황에서 10월 15일 대책이 수요 억제에 그치지 않고 공급마저 위축시킨다면, 심각한 주택 시장 불안정으로 이어질 수 있다는 지적이 나옵니다.
수원대학교 이택호교수(부동산 전공)는 “정부가 이번 대책이 초래할 수 있는 부작용을 면밀히 검토하고, 도시정비 사업의 원활한 진행을 저해하는 규제 요소들을 신속히 보완할 필요가 있다”고 전했습니다.
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