정부의 ‘2025 주택시장 안정화 대책’이 수도권 중심의 강력한 규제를 담으면서, 지방 부동산시장에도 영향을 미치고 있다. 특히 대구는 실수요 중심의 시장 구조로 재편되며, 과거와 같은 ‘풍선효과’보다는 점진적 회복세에 접어들고 있다는 분석이다.
정부는 지난 10월 15일, 서울 전역과 경기 12개 지역을 투기과열지구로 추가 지정하고, 고가 주택에 대한 주택담보대출(주담대) 한도를 대폭 축소했다. 동시에 스트레스 금리는 1.5%에서 3.0%로 상향 조정됐다. 이는 수도권 집값 급등세를 차단하기 위한 조치지만, 지방 시장도 적지 않은 영향을 받을 것으로 보인다.
전문가들은 다만, 이번 대책이 과거처럼 지방 부동산시장에 직접적인 ‘풍선효과’를 일으키진 않을 것으로 내다본다. 2020~2021년 수도권 규제 강화 이후 대구, 대전 등지에서 가격 급등 현상이 있었지만, 지금의 대구는 수요·공급·거시경제 여건이 크게 달라졌기 때문이다.
■ 실수요 중심 구조로 전환…수성구·동구 혁신도시 회복 기대
최근 몇 년간 대구는 전국 최고 수준의 미분양 물량이 누적됐고, 인구 감소로 주택 수요 기반도 약화된 상태다. 이에 따라 이번 규제에도 단기 급등보다는 실수요 중심의 완만한 회복세가 전망된다.
지역 부동산 전문가 A씨는 “대구 부동산시장은 과거 투기 수요 중심에서 벗어나, 실거주 중심 시장으로 전환되고 있다”며 “수성구나 동구 혁신도시처럼 입지 경쟁력이 높은 지역은 점진적인 회복 흐름이 먼저 나타날 수 있다”고 설명했다.
■ 대출 규제 강화…실수요자 부담 가중
이번 대책의 핵심은 전국적인 금융규제 강화다. 특히 대출 한도 축소와 스트레스 금리 상향, 총부채원리금상환비율(DSR) 반영 확대는 지방 실수요자에게도 실질적인 영향을 주고 있다.
예를 들어, 5억 원짜리 아파트를 구입하려는 1주택자가 기존에는 3.5억 원까지 대출이 가능했지만, 앞으로는 3억 원 이하로 줄어들 수 있다. 이에 따라 매수 심리 위축, 거래량 감소, 가격 안정 흐름이 당분간 지속될 것으로 보인다.
부동산 중개업계 관계자는 “대출 규제 강화로 실수요자들의 체감 부담이 커지고 있다”며 “대출 가능 금액이 줄어들면서 거래 결정을 미루는 수요가 늘고 있다”고 말했다.
■ 공급 조절 본격화…‘시장 균형기’ 진입
공급 과잉 해소도 대구 부동산시장의 주요 변수다. 2024년 들어 분양 물량이 축소되고, 정비사업 지연과 건설사 구조조정 등이 맞물리며 시장의 공급 속도가 조절되고 있다.
이번 대책은 거래 투명성 강화, 투기 수요 억제와 함께 시장 안정성을 높이는 효과도 기대된다. 가격 급등이 아닌, 실수요자 중심의 ‘균형 회복기’에 들어섰다는 해석이 나온다.
■ 거래 투명화·세제 합리화…신뢰 회복의 출발점
정부는 이번 대책에서 부동산 불법 거래에 대한 전수조사, 탈세 단속, 거래 감독기구 신설 등을 병행한다. 이는 단순한 규제를 넘어 시장 질서와 신뢰를 회복하기 위한 제도적 기반 강화로 풀이된다.
또한 ‘응능부담 원칙’에 따른 세제 개편이 예고되면서, 중저가 주택 비중이 높은 대구에서는 실질적인 세 부담 완화 효과도 기대된다. 세제 합리화는 실수요자 중심의 시장 안착을 뒷받침할 주요 요인으로 작용할 전망이다.
■ “투기보다 입지”…선별적 회복 기대
지역 부동산 전문가 B씨는 “2025년 주택시장 안정화 대책은 대구 부동산의 거품을 걷어내고, 실수요 중심 구조를 굳히는 계기가 될 것”이라며 “앞으로는 단기 시세 차익보다 입지와 인프라 중심의 선택이 중요한 시점”이라고 말했다.
특히 수성구, 동구 혁신도시, 달서구 등 입지 우수 지역은 회복 가능성이 높은 반면, 외곽 대단지나 공급 과잉 지역은 신중한 접근이 필요하다는 지적도 나왔다.
정부의 수도권 규제 강화로 자금 일부가 대구로 이동할 수 있다는 전망도 있지만, 대출 규제와 공급 조절 등 복합적 여건으로 인해 대구는 실수요 중심의 점진적 안정세를 유지할 것으로 보인다. 정부의 거래 투명화 정책과 세제 개편이 지역 시장 신뢰 회복의 기반이 될 것이란 기대도 커지고 있다.
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