국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계 부처는 최근 수도권 주택가격 상승세를 진정시키기 위한 추가 대책을 논의하고 있다. 서울 주요 지역 아파트 가격이 4주 연속 상승폭을 확대하면서, 성동·마포·용산 등 이른바 ‘한강벨트’를 중심으로 과열 양상이 나타나고 있다. 정부는 세제, 금융, 지역 규제 등 전 분야에 걸쳐 복합 대응 방안을 검토 중이다.
가장 유력한 카드로는 세법 개정 없이 시행령 조정만으로 가능한 간접적 보유세 인상이 거론된다. 구체적으로는 윤석열 정부 출범 이후 60%로 완화됐던 공정시장가액비율을 80% 수준으로 상향하고, 현재 평균 69%인 공시가격 현실화율을 단계적으로 끌어올리는 방안이 검토되고 있다.
과세표준이 높아지면 세율이 그대로여도 세 부담은 늘어난다. 예컨대 시가 10억 원인 아파트의 공시가격이 7억 원에서 8억 원으로 오르면, 재산세와 종합부동산세 부담이 그만큼 커진다. 정부는 이 같은 방식으로 보유 비용을 높여 투기성 수요를 억제한다는 계획이다.
다만 시장에서는 보유세 인상이 거래 위축과 공급 심리 위축으로 이어질 수 있다는 우려도 제기된다. 한 부동산 세무 전문가는 “단기적으로는 매수 심리를 억제할 수 있으나, 장기적으로는 공급 의지를 떨어뜨려 역효과가 날 수 있다”고 진단했다.
대출 규제도 강화될 가능성이 크다. 정부는 현재 은행권에 적용 중인 총부채원리금상환비율(DSR) 상한을 기존 40%에서 35%로 낮추는 방안을 논의 중이다. 이 경우 같은 소득이라도 대출 가능 금액이 10~15% 줄어드는 효과가 발생한다.
또한 그간 규제 대상에서 제외됐던 전세자금대출이나 정책대출을 DSR 계산에 포함시키는 방안도 함께 검토되고 있다. 금융당국은 “대출 총량을 관리하는 동시에 가계부채의 질적 건전성을 제고할 필요가 있다”고 설명했다. 이에 따라 무리한 갭투자나 레버리지 투자에 제동이 걸릴 것으로 보인다. 반면 실수요자의 내 집 마련은 한층 어려워질 수 있다는 지적도 나온다.
지역 규제 측면에서는 서울 성동구·마포구, 경기 성남시 분당구 등을 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 재지정하는 방안이 검토되고 있다. 현행 기준에 따르면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.5배를 초과하면 투기과열지구로, 1.3배를 초과하면 조정대상지역으로 지정이 가능하다. 이 외에도 수도권 일부 지역과 광역시 주요 권역이 지정 후보군에 포함된 것으로 알려졌다. 토지거래허가구역 추가 지정도 검토 대상이나, 국토계획법 개정이 선행돼야 해 단기 도입은 어려울 전망이다.
시장 반응은 엇갈리고 있다. 단기적 수요 억제와 투기 차단 효과는 기대되지만, 동시에 거래절벽과 실수요 위축이라는 부작용도 불가피하다는 분석이다. 주택산업연구원 관계자는 “보유세와 금융 규제는 즉각적인 심리 제어 효과가 있지만, 자금 여력이 낮은 30·40대 실수요층에는 큰 부담이 될 수 있다”며 “세제·금융·공급 간 균형 조정이 중요하다”고 말했다.
정부 관계자는 “시장 상황을 면밀히 모니터링하며 단계별 대응 방안을 검토하고 있다”며 “투기 수요는 억제하되 실수요자가 피해를 보지 않도록 정교한 정책 설계를 추진하겠다”고 밝혔다.
전문가들은 이번 대책이 시행될 경우 단기적으로는 거래량 감소와 가격 조정이 이어질 수 있지만, 금리·세제·공급 정책이 균형을 이루면 중장기적으로는 안정세 전환이 가능할 것으로 보고 있다. 부동산시장 분석업체 관계자는 “현재 시장은 고금리와 공급 불확실성이 맞물린 복합 국면”이라며 “정부가 실수요 중심의 거래 구조를 유도할 경우 연말 이후 안정 흐름이 나타날 수 있다”고 전망했다.
문의: 010-9624-4400
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