정부가 공실 상가와 업무시설을 주거시설로 전환하는 방안을 본격 추진한다. 그러나 지식산업센터는 구조적 제약과 리모델링 비용 부담 등으로 주거 전환이 사실상 어려워, 활용 대책에 한계가 있다는 지적이 나온다.
국토교통부는 지난 7일 ‘9·7 부동산 대책’을 통해 수도권 내 공실 상가·오피스를 오피스텔 등 비(非)아파트형 주거시설로 용도 변경하는 방안을 발표했다. 사용되지 않고 방치된 기존 건축물을 활용해 도심 내 주택 공급을 빠르게 늘리겠다는 취지다.
이번 대책에는 현재 건설 중인 생활형숙박시설(생숙) 약 1만 실도 포함됐다. 국토부는 이들 생숙의 오피스텔 전환을 제도적으로 지원할 계획이다. 국토부 관계자는 “공실 자산의 용도 전환을 통해 도심 내 주택 공급을 실질적으로 확대할 것”이라고 밝혔다.
정책 발표 이후 공실률이 높은 상가를 중심으로 주거 전환이 활기를 띨 것으로 보인다. 서울 중대형 상가의 공실률은 8.7%, 인천 12.6%, 경기도 10.8% 수준이다. 오피스 공실률도 서울 5.0%, 인천 19.0%, 경기도 7.0%로 나타났다. 집합상가 역시 5~9% 수준의 공실률을 기록하고 있어 잠재적 전환 대상이 적지 않다는 평가다.
반면 지식산업센터는 상황이 다르다. 일부 지역에서는 공실률이 90%에 달할 정도로 활용도가 낮지만, 주거용 전환은 사실상 어렵다는 분석이 지배적이다. 박스형 구조의 넓은 공간에 설비 배치가 비효율적이고, 리모델링 비용도 상가·오피스보다 월등히 크기 때문이다.
실제로 올해 1분기 전국 지식산업센터 거래량은 552건으로, 전년 동기 대비 45.3% 감소했다. 이는 최근 5년간 최저치다. 유동성 자체가 크게 위축됐다는 점에서, 소유자들의 추가 리모델링 투자 가능성은 낮은 것으로 평가된다.
국토부 관계자는 “지식산업센터는 구조상 주거로 바꾸기에 비효율적이고, 공사 비용도 크다”며 “상가나 오피스보다 전환 실현 가능성이 떨어진다”고 말했다.
생활형숙박시설은 주방·욕실 등 주요 설비가 이미 갖춰져 있고, 상가나 오피스도 기본 공간 구획이 이뤄져 있어 상대적으로 전환이 용이하다.
이상경 국토부 1차관은 “상가와 오피스는 비교적 빠르게 주거 전환이 가능하지만, 지식산업센터는 구조상 어렵다”며 “현재로선 공실 상가·업무시설 중심의 정책 방향을 고려하고 있다”고 설명했다.
다만 상가·오피스의 주거 전환도 간단치 않다. 다수의 소유주가 존재하는 집합상가나 오피스의 경우 전원 동의가 필요하며, 용도 전환 후의 임대료 수준이 사업성을 결정짓는 핵심 변수로 작용한다.
정부는 향후 법 개정을 통해 건축물의 용도 변경 절차를 간소화하겠다는 입장이지만, 지식산업센터에 대해서는 별도 지원책 없이 현 수준의 정책 유지 가능성이 크다.
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