재개발·재건축, 다시 ‘양극화’의 시대가 온다
부동산 시장을 지켜본 지 반세기, 수많은 사이클을 거치며 하나의 흐름이 되풀이된다는 사실을 확인해왔다.
바로 정비사업 시장의 양극화다. 요즘 재개발. 재건축 시장을 들여다보면 이 흐름이 다시 고개를 들고있다.
서울은 내년부터 사실상 ‘신규 공급 절벽’에 맞닥뜨린다. 25개 자치구 가운데 10곳은 입주 물량이 전무하다.
과거에도 공급이 줄어들면 어김없이 신축 아파트 가격은 가파르게 치솟았다. 시장이 불안해지는 국면마다 “얼죽신(얼어 죽어도 신축)”이라는 말이 유행한 것도 같은 이유다. 이번에도 예외는 없을 것이다.
추석을 앞두고 신축 아파트에 대한 관심이 다시 집중되는 이유가 여기에 있다.
재개발·재건축은 ‘싸고 좋은 물건’을 찾기 어려운 시장이다. 공사비 상승과 금융비용 증가로 조합원 분담금은 7억~8억 원까지 치솟는 현장이 속출한다. 표면적으로 저렴해 보이는 단지는 대체로 사업성이 낮아 지연되거나 좌초할 가능성이 높다.
반대로 목동처럼 인허가만 풀리면 사업성이 검증된 곳은 초기 부담이 크더라도 장기적으로 가치를 인정받는다.
노원구 상계·중계동 일부 단지들이 대지 지분 한계로 가격이 반토막에 머무는 반면, 압구정·잠원·잠실 같은 강남권 단지들은 여전히 수요자들의 눈길을 끌고 있다. 결국 “좋은 입지와 검증된 사업성”이라는 교훈은 언제나 유효하다.
올해 하반기 눈여겨볼 곳은 분명하다. 목동을 필두로 압구정·잠원·잠실 등 강남권 재건축 단지, 그리고 한남·성수·흑석·노량진 등 한강변 재개발 구역이다. 이 지역들은 정부의 인센티브가 따르지 않더라도 민간 자본이 몰려드는 곳이다.
그만큼 정비사업 시장의 양극화를 더욱 심화시킬 무대가 될 것이다.
물론 변수가 없지 않다. 정부의 대출 규제, 특히 전세대출에 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하는 방안은 수요 위축을 가져올 수 있다. 그러나 반세기 시장을 지켜본 기자의 시각으로 보건대, 공급 부족 상황에서 수요 억제책만으로는 집값 상승세를 꺾기 어렵다.
추석 이후 시장은 오히려 상승 흐름을 강화할 가능성이 크다.
재개발·재건축 시장은 지금, 다시 분기점에 서 있다. 분양가와 분담금 부담이 커졌지만, 신축 선호와 공급 부족이 맞물리며 ‘옥석 가리기’가 본격화될 것이다. 목동, 강남, 한강변은 그 무대의 중심이 될 것이며, 이른바 ‘정비사업 양극화’의 시대가 도래하고 있다.
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