연간 100만 개에 육박하는 자영업자와 소상공인의 폐업이 이어지면서 상가 공실 문제가 심각한 사회적 문제로 대두되고 있다. 임대료를 내지 못하는 임차인이 늘자 상가 주인이 연쇄적으로 부도에 빠지면서 우량 자산이었던 상업용 건물이 부실채권(NPL) 시장에 쏟아지고 있다.
폐업 증가가 NPL 특수물건을 만드는 과정
코로나19 시기 대규모 대출로 연명하던 자영업자들이 최근 금리 상승과 경기 불황의 직격탄을 맞으면서 휴·폐업이 급증하고 있다. 강남대로와 도산대로의 공실률이 각각 10%, 30%에 육박할 것이라는 비관적인 전망도 나온다.
문제는 폐업한 임차인들이 시설 투자비나 보증금을 회수하기 위해 유치권을 행사하면서 발생한다. 이에 따라 정상적인 경매 절차가 어려워지고, 수차례 유찰을 거듭하며 건물의 가치는 폭락하게 된다. 실제로 한 사례에 따르면, 시세 100억 원의 상가 건물이 임차인들의 유치권 행사로 인해 경매에서 계속 유찰되면서 가치가 20억 원까지 떨어졌다.
HMK홀딩스, ‘복잡한 법적 문제해결’로 가치를 창출하다
HMK홀딩스는 법무팀과 협상팀 등 전문가 그룹을 통해 NPL 특수물건의 유치권·법정지상권 등 복잡한 문제를 해결하며 새로운 가치를 창출한다.
우선, 법무팀이 나서서 유치권이 정당한지를 면밀히 분석하고, 허위 유치권인 경우 경매방해죄, 사기 등으로 소송을 진행한다. 이후 문제해결 전문가팀이 협상을 진행해 유치권·법정지상권 등의 법적 권리관계를 해소한다.
이러한 과정을 통해 HMK홀딩스는 법적 리스크가 완전히 해소된 깨끗한 건물을 시세보다 아주 저렴한 수준으로 매입할 수 있다. 이후 해당 건물을 MD(상품기획)·분양·임대·리모델링·인테리어 등 추가 밸류업 과정을 통해 정상 부동산으로 전환해 매각하는 방식이다. 이 과정을 통해 투자 원금을 제외하고도 100% 이상의 수익을 확보할 수 있다는 것이 HMK홀딩스 측 설명이다.
‘반값엔피엘플랫폼’, 성장할 수밖에 없는 이유
HMK홀딩스는 플랫폼을 통해 2년 내 100여 건의 특수물건 계약을 성사시켜 약 3,000억 원 이상의 수익 창출을 목표로 하고 있다.
‘반값엔피엘플랫폼’은 복잡한 법적 문제 해결 과정을 거쳐 재탄생한 우량 특수물건을 투자자들에게 연결하는 허브 역할을 수행한다. 자영업자의 폐업이 계속되는 한 NPL 특수물건은 시장에 계속 공급될 수밖에 없으며, 이를 해결해 높은 수익을 창출하는 HMK홀딩스의 사업 구조상 ‘반값엔피엘플랫폼’의 성장은 필연적이라는 것이 업계의 분석이다.
플랫폼은 투자자에게는 시세보다 저렴하고 안전한 투자 기회를, 시장에는 부실 자산을 정상화하는 솔루션을 제공하며 그 규모를 키워나갈 전망이다.
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