부동산 경매나 공매 시장에 참여해 본 투자자라면 ‘본 건물은 유치권 행사 중’이라는 서슬 퍼런 현수막을 한 번쯤은 본 경험이 있을 것이다. 이 붉은 글씨는 초보 투자자의 입찰 의지를 꺾고, 여러 번 유찰시키는 가장 강력한 '지뢰'로 꼽힌다. 하지만 전문가들은 이 유치권의 상당수가 법적 요건을 갖추지 못한 '허위 유치권'일 가능성이 높다며, 무조건적인 공포 대신 냉철한 분석이 필요하다고 입을 모은다.
유치권(留置權)을 가장 쉽게 표현하면, '내 돈을 받을 때까지 그 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리'다. 예를 들어, 한 건설업자가 건물을 지어줬는데 건물주가 공사대금을 주지 않는다고 가정해 보자. 이때 건설업자는 완공된 건물을 점유하면서 "공사대금 주기 전까지는 이 건물 못 넘겨줘!"라고 합법적으로 버틸 수 있는데, 이것이 바로 유치권의 핵심이다.
이 강력한 권리가 법적으로 인정받기 위해서는 반드시 세 가지 핵심 요건을 모두 충족해야 한다. 첫째, 해당 부동산을 실질적으로, 그리고 합법적으로 점유하고 있어야 한다. 둘째, 돈을 받기로 약속한 날짜가 이미 지났어야 한다. 셋째, 발생한 채권(빚)이 반드시 점유하고 있는 부동산 자체로부터 생긴 것(예: 공사대금, 유익비 등)이어야 한다. 이 세 가지 요건 중 단 하나라도 충족하지 못하면 유치권은 성립되지 않는다. 법원이 이 요건들을 매우 깐깐하게 심사하기 때문에, 실제 소송에서 유치권이 전부 인정받는 경우는 생각보다 많지 않다.
그렇다면 왜 시장에는 유치권 신고 물건이 넘쳐나는 것일까? 이는 유치권을 악용해 경매를 방해하려는 허위 채권자들이 많기 때문이다. 이들은 낙찰가를 떨어뜨리거나, 낙찰자에게 부당한 합의금을 요구할 목적으로 '가짜 유치권'을 내세운다. 경매 개시 결정 이후에 점유를 시작했거나, 경매가 임박해서야 급하게 컨테이너 박스를 가져다 놓고 현수막 한 장 걸어놓은 경우는 '적법한 점유'로 인정받기 매우 어렵다. 또한, 건물 공사와 전혀 상관없는 개인적인 채무나, 건물주의 동의 없이 무단으로 점거를 시작한 경우에도 유치권은 성립될 수 없다.
결국 유치권 신고 물건은 투자자에게 양날의 검과 같다. 진짜 유치권이라면 낙찰자가 추가로 큰돈을 물어줘야 하는 최악의 '지뢰'가 된다. 하지만 법적 요건을 갖추지 못한 '가짜 유치권'이라면 어떨까? 오히려 여러 번 유찰되어 가격이 크게 떨어진 부동산을 비교적 저렴하게 낙찰받을 절호의 '기회'가 될 수 있다. 허위 유치권자는 대부분 정식 소송(유치권 부존재 확인 소송)에 제대로 대응하지 못하고 무너지기 때문이다.
이와 관련해 '반값엔피엘플랫폼'의 한 권리분석 전문가는 "실제 현장 조사를 나가보면 경매 직전에 급조된 유치권이나, 공사 계약서 자체가 불분명한 허위 유치권이 상당수"라며 "저희는 점유의 형태와 지속성, 채권의 성격(견련관계), 그리고 점유를 시작한 시점 등을 집중적으로 분석해 법적으로 성립 가능성이 희박한 유치권을 사전에 걸러내는 작업을 최우선으로 진행한다"고 밝혔다.
그는 이어 "이러한 전문가의 검증 과정만 거치면, 유치권은 더 이상 피해야 할 지뢰가 아니라 오히려 경쟁자를 줄여주는 고마운 안전장치가 될 수 있다"고 덧붙였다. 진짜 유치권이라면 피하고, 가짜 유치권이라면 오히려 낮은 가격에 낙찰받을 기회로 삼을 수 있다는 의미다. 하락기에 접어든 부동산 시장에서 옥석을 가리는 안목과 전문가의 조력을 활용하는 지혜가 그 어느 때보다 중요해진 시점이다.
[NPL 톺아보기]는 ‘반값엔피엘플랫폼(NPL114.com)’과 함께 합니다.
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