서울 부동산 시장의 핵심 축인 강남3구(송파·서초·강남)가 다시 뜨겁게 달아오르고 있다. 최근 정부가 토지거래허가제 적용 지역을 확대 지정했음에도 불구하고, 이들 지역의 아파트 매매가격은 상승 폭을 더욱 키우며 역설적인 흐름을 보이고 있다.
한국부동산원의 주간 통계에 따르면, 송파구 아파트값은 전주 대비 0.50% 상승해 서울 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 서초구는 0.42%, 강남구는 0.40%의 상승률을 나타내며, 전체 서울 평균 상승률(0.21%)의 두 배에 가까운 수치를 보였다.
이번 상승세는 재건축 추진 단지와 입지 좋은 신축 아파트를 중심으로 이뤄졌으며, 이른바 '풍선효과'로 여겨지는 수도권 규제 전환 이후 실수요와 투자 수요가 동시에 유입된 것으로 해석된다.
서울 전체 아파트값은 18주 연속 오름세를 이어가며 견고한 상승세를 보이고 있다. 이러한 흐름은 강남권에만 국한되지 않는다. 수도권에서는 과천시가 올해 누적 상승률 6.21%로 전국 1위를 지켰고, 세종시는 한동안 급등세를 보였으나 최근 다소 주춤해졌다.
수원대학교 부동산학전공 노승철 교수는 “토지거래허가제 확대 지정이 투기 수요를 억제하는 정책적 수단임에도 불구하고, 실수요자와 중장기 투자 수요는 되레 해당 지역으로 쏠리는 현상이 나타나고 있다”고 분석했다. 특히 “정비사업 추진이 본격화되면서 희소성 있는 강남권 재건축 단지에 대한 기대 심리가 강화되고 있다”고 언급하며, “급등하는 가격에 휘둘리기보다는 본인의 실거주 목적과 재무 여건을 종합적으로 고려한 현명한 판단이 필요하다”고 당부했다.
시장 전문가들 역시 이번 강남권 상승세가 단기적인 반등이라기보다는, 하반기 재건축 규제 완화 기대감과 저금리 장기화에 따른 안전자산 선호 심리가 작용한 결과라고 분석한다. 특히 송파구는 잠실을 중심으로 한 대단지 재건축 사업에 대한 기대감이 집값을 더욱 자극하고 있다.
한편, 정부의 토지거래허가제 확대 조치는 단기적으로 거래를 위축시킬 수 있으나, 중장기적으로는 가격 급등을 억제하려는 의도로 보인다. 그러나 시장은 오히려 이를 규제 완화의 신호로 받아들여, 투자 심리를 자극하는 양상이다.
수요자들은 특히 입지와 학군, 재건축 가능성 등 세 가지 요인을 고려해 매물을 선별하고 있으며, 거래량이 제한된 상황에서 '똘똘한 한 채' 선호가 뚜렷하게 나타나고 있다.
부동산 전문가들은 “올 하반기에는 정비사업 이슈와 금리 정책 변화 등이 맞물려 강남3구를 중심으로 한 아파트 시장의 변동성이 커질 가능성이 있다”며, “무리한 매수보다는 신중한 접근이 필요하다”고 조언했다.
강남3구를 중심으로 한 서울 아파트 시장은 정부의 규제 강화와 상반되는 흐름을 보이며 상승세를 기록 중이다. 특히 송파구는 재건축 기대감, 서초·강남은 신축 아파트 중심의 수요가 견고하게 작용하고 있다. 실수요자와 투자자의 동시 유입으로 시장은 더욱 과열될 수 있으며, 이에 따른 향후 정책 반응이 주목된다.
정부의 규제가 곧바로 가격 억제 효과로 이어지지 않으며, 오히려 제한된 공급 속에서 시장의 기대심리를 자극하는 반작용이 발생하고 있다. 강남3구 아파트 시장은 여전히 대한민국 부동산의 핵심 지표로 작용하고 있으며, 그 움직임은 전국적인 주택시장 흐름에 직결될 가능성이 높다.
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